Na temat kupna nieruchomości, obsługi prawnej zakupu i wyboru odpowiedniego rozwiązania kredytowego można pisać książki. Tutaj postaramy się w pigułce przybliżyć temat kredytów hipotecznych.
Gdzie i jak zacząć
Istnieje tutaj pewna dowolność, ale ogólnie rzecz biorąc, w momencie kiedy zaczynamy rozglądać się za nieruchomością powinniśmy wstępnie sprawdzić swoją zdolność kredytową (ang. affordability) – dzięki temu dowiemy się jakie nieruchomości są dla nas osiągalne pod względem ceny. Można w tym celu skorzystać z kalkulatorów internetowych dostępnych na stronach większych banków, albo już na tym etapie zasięgnąć porady brokera. Są firmy brokerskie, które taką wstępną konsultację oferują bezpłatnie.
Kiedy wiemy już orientacyjnie na jaką kwotę kredytu możemy liczyć, to możemy zacząć poważniejsze poszukiwania domu. Określając wartość potencjalnego zakupu należy pamiętać, że obecnie minimalny depozyt wymagany przez banki to 5% wartości nieruchomości, przy czym kredytów z depozytem 5% udziela się w ramach rządowych programów Help to Buy.
Przy depozycie 5% sytuacja jest następująca:
| Kwota depozytu 5% | Kwota kredytu 95% | Cena zakupu nieruchomości |
| 2,500 | 47,500 | 50,000 |
| 5,000 | 95,000 | 100,000 |
| 6,000 | 114,000 | 120,000 |
Oczywiście, depozyt to tylko jeden element układanki. Oprócz tego musimy mieć również zdolność kredytową, czyli upraszczając – nasze zarobki muszą być na odpowiednim poziomie. Ważna jest również nasza sytuacja osobista oraz istniejące zobowiązania finansowe – głównie pożyczki i karty kredytowe.
Kupujemy z depozytem 5%
Help to Buy I (equity loan)
Jeden z programów Help to Buy, dostępny zarówno dla osób kupujących pierwszą nieruchomość jak i dla tych, którzy chcą zmienić dom. Dotyczy kupna tylko nowo wybudowanych nieruchomości o wartości do £600,000.
Osoby korzystające z tego programu nie mogą podnajmować domu, musi to być również ich jedyna nieruchomość.
Uproszczone zasady działania programu:
- Kupujący wykłada co najmniej 5% depozytu
- Państwo udziela pożyczki na udział do wysokości 20% wartości nieruchomości, która przez pierwsze 5 lat od zakupu jest nieoprocentowana
- Na pozostałe 75% kupujący bierze kredyt hipoteczny
Kolejny krok
Następnym krokiem po ustaleniu zdolności kredytowej jest wybór konkretnej oferty i uzyskanie promesy kredytowej (tzw. Decision in Principle, czyli DIP) w wybranym banku.
Ale jak wybrać kredyt? Na rynku są setki ofert od dziesiątek instytucji finansowych! Ponadto, oferty zmieniają się nawet do kilku razy w miesiącu, więc jak za tym wszystkim nadążyć..
Są na to 3 sposoby:
- Udać się do swojego banku i zdać się na to, co akurat ma w swojej ofercie
- Przeczesać internet i spróbować wszystkie aspekty kredytu zrozumieć samemu
- Umówić się na pełną konsultację z brokerem, którego zadaniem jest wybranie dla nas najlepszego rozwiązania, niekoniecznie w tym samym banku w którym mamy konto osobiste
Czy za poradę brokera się płaci? Zazwyczaj tak.
Stawki za usługi brokerskie są różne, ale są to bardzo dobrze wydane pieniądze, które mogą nam się szybko zwrócić w niższych opłatach bankowych lub niższych ratach miesięcznych. Maksymalna opłata jaką może pobrać firma brokerska za swoją usługę to 1% kwoty kredytu, ale często stawki są niższe.
Korzystając z porady specjalisty oszczędzamy dużo czasu, ponieważ broker załatwia w naszym imieniu wszelkie formalności z wybranym bankiem, kompletuje i przekazuje całą dokumentację oraz składa w naszym imieniu aplikację kredytową. Na prośbę klienta może również komunikować się z agencją nieruchomości oraz prawnikiem prowadzącym transakcję.
Wysokość depozytu ma duże znaczenie!
Ogólna zasada jest taka, że im większy depozyt tym lepsze warunki kredytowania i większa ilość produktów kredytowych wśród których możemy wybierać. Jeżeli kupujemy nieruchomość pod wynajem (Buy to Let) to zazwyczaj musimy dysponować depozytem w wysokości 20 – 25% i liczyć się z tym, że oprocentownanie kredytu będzie wyższe.
Wiek ma znaczenie
Zazwyczaj banki udzielają kredytów hipotecznych do osiągnięcia przez kupującego wieku emerytalnego, przy czym jeżeli jest to wspólna aplikacja, to bierze się pod uwagę wiek osoby starszej. Czyli, jeżeli wiek emerytalny osoby to 65 lat, a w tej chwili ma ona 40 lat, to kredyt można rozłożyć na maksymalnie 25 lat.
Self-employed i firmy Limited
Osoby prowadzące własną działalność lub firmę Limited również mogą starać się o kredyt, chociaż jest to trochę bardziej skomplikowane. Największe szanse mają osoby prowadzące firmę od co najmniej 3 lat, które z roku na rok wykazują coraz większe dochody. Trzeba z wyprzedzeniem przygotować rozliczenia roczne lub formularz SA302 wydawany przez HMRC.
Mniejszy wybór mają osoby z rozliczeniami za dwa lata, a najtrudniej jest dostać kredyt po jednym roku działalności (chociaż nie jest to niemożliwe).
Jak widać, wybór odpowiedniego kredytu i cała procedura kredytowa nie jest sprawą prostą, a w niniejszym artykule zostały pobieżnie omówione tylko niektóre jej aspekty. Jest jeszcze wiele innych czynników, informacji i indywidualnych okoliczności, które trzeba wziąć pod uwagę przy doborze odpowiedniej oferty. W razie jakichkolwiek pytań lub wątpliwości warto więc poradzić się specjalisty.
Przydatne słownictwo:
First Time Buyer – osoba kupująca swoją pierwszą nieruchomość
Valuation – weryfikacja wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę
Credit Score – wskaźnik wiarygodności kredytowej, im wyższy tym lepszy
Affordability – zdolność kredytowa, czyli to ile możemy maksymalnie pożyczyć
Decision in Principle (DIP) – wstępna promesa kredytowa
LTV (Loan to Value) – stosunek wartości domu do kwoty kredytu, np. przy 10% depozycie LTV wynosi 90%. Im niższa jest wartość LTV tym lepsze warunki kredytowe zazwyczaj możemy otrzymać.
Fixed Rate – stała stopa oprocentowania, obowiązująca najczęściej 2 – 3 lat
Standard Variable Rate (SVR) – standardowa zmienna stopa oprocentowania
Conveyancer – prawnik zajmujący się obsługą transakcji nieruchomości
Mortgage Broker – osoba, która zawodowo zajmuje się doradztwem kredytowym
Help to Buy – rządowe programy umożliwiające zakup nieruchomości z 5% depozytem
Right to Buy – prawo wykupu domu z “councilu”, po 5 latach wynajmu, po cenie z rabatem
Right to Acquire – prawo wykupu domu z Housing Association, po 5 latach wynajmu, po cenie z rabatem
Shared Ownership – kupno udziału w nieruchomości (między 25% a 75%). Za część, która nie jest naszą własnością płaci się proporcjonalny czynsz.
Buy to Let property – nieruchomość kupowana pod wynajem
Residential property – nieruchomość kupowana do własnego, prywatnego użytku 
Publikacja: Polskie Echo. kwiecień 2016, uaktualniony
